Onze business: uw bedrijfsruimte verwerven met de cash-out van een huur

07 Februari 2023

Interview van Eric Bastin, CEO van Growners - Artikel geschreven door Thierry Laffineur

« Het kantoor is het kloppende hart van elk bedrijf: een uitstraling van zijn identiteit, uitoefenen van de economische activiteit en een sociaal ontmoetingspunt. »

GROWNERS, opgericht in 2004 (*) en sinds 2007 actief als een handelaar in professioneel vastgoed, speelt in op een stijgende vraag in de markt: KMO’s die een gedeelte van hun liquiditeit wensen te optimaliseren en te investeren in vastgoed door het aankopen van hun eigen kantoren.

Het kantoor: het kloppende hart van het bedrijf

« We pelen in op de vraag van KMO's die die een gedeelte van hun liquiditeit wensen te optimaliseren en te investeren in vastgoed door het aankopen van hun eigen kantoren. »

Q. : Welke elementen voegen waarde toe aan de werkruimte van een bedrijf?

E . Bastin : De economische veranderingen op vlak van milieu en gezondheid, en de geopolitieke uitdagingen van onze tijd maken dat onze maatschappelijke noden snel veranderen. Heel actueel vandaag is de aanpassing aan het hybride werken, thuiswerken in combinatie met werken op kantoor.

Deze shift, ongeacht de volgorde en aantal dagen thuis- en kantoor werk doet niets af aan de essentiële rol die het kantoor in elk bedrijf vervult.Het is de verankering van de identiteit van een bedrijf die onder meer de loyaliteit naar het personeel stimuleert. Die sociale rol voorkomt personeelsverloop wat een verlies in productiviteit en kosten van aanwerving met zich meebrengen.Naast die economische rol die het kantoor vervult is er ook het relationele en sociale aspect. In dit kader wordt een vertrouwensband gecreëerd, teamgeest, een saamhorigheidsgevoel, betrokkenheid, een gevoel van wederzijds vertrouwen. Dit zijn essentiële elementen die niet via Zoom en andere tools voor werken op afstand tot stand kunnen komen.

Efficiënte ruimtes aanbieden: aangepast en toegankelijk voor KMO’S

Q. : Hoe definieert u de activiteit van Growners in deze context?

E. Bastin : Wij kopen professioneel vastgoed dat een opknapbeurt nodig hebben op vlak van ruimte, techniek of energetische waarden. Doorgaans kopen wij dit vastgoed van Vastgoedfondsen, GVV’s, Corporates, enz. Na de opknapbeurt worden deze panden juridisch “opgesplitst” (vaak in kleinere ruimtes tussen de 100 en 800 m²) om te voldoen aan de noden van de gemiddelde KMO. Door de verdeling van de gebouwen in kavels kunnen bedrijven hun eigen op maat gemaakte werkruimten.

De verwerving van de verouderde gebouwen (Growners heeft momenteel +/- 70.000 m² professionele ruimte in portefeuille) gebeurt via financiële afspraken in partnerschap met BNP, Belfius, Securex en andere instellingen. Het vertrouwen dat deze instellingen in ons stellen is gebaseerd op onze know-how in het verwerven van het “juiste” vastgoed. Deze strategie stelt ons in staat om de opgeknapte ruimten te kunnen aanbieden aan de beste marktvoorwaarden en dus aan zeer competitieve prijzen voor de KMO’s.

Herwaardering: fysieke factoren...

Q. : Hoe wordt de herwaardering van de gebouwen op fysiek vlak gerealiseerd ?

E. Bastin : Er zijn 3 hoofdlijnen waar we op focussen:

De energieprestatie van het gebouw verhogen. Het gaat vooral om ingrepen op het gebied van isolatie/ventilatie en de installatie van nieuwe verwarmingssystemen (bijvoorbeeld: zonnepanelen gekoppeld aan warmtepompen). In de praktijk zijn deze interventies gericht op het behalen van minstens 1 EPB-niveau (bv. van D naar C of B).
KMO's een corporate aanbieden. Deze ruimtesbieden de faciliteiten die essentieel zijn voor bedrijven in de dienstensector : toegankelijkheid en parkings met oplaadpunten, voorzieningen (kleedkamers, garages, doucheruimtes) voor alle vormen van zachte mobiliteit, terbeschikkingstelling van gemeenschappelijke ruimten (vergaderzalen), enz.
Voor het ontvangst van de bezoekers van de bedrijven investeren we ook in de gemeenschappelijke ontvangstruimtes.

… En finaciële

Aangezien wij ons bijna uitsluitend op KMO’S richten (10 tot 100 personen), berusten de financiële aspecten op twee peilers : de aankoopprijs/explotatiekost en de belastingen. Deze twee factoren zijn uiteraard afhankelijk van de geografische ligging van het gebouw.

Zo zal de gemiddelde aankoopkost variëren van 900 > 1.200 €/m² aan de rand van Brussel tot 2.000 > 2.500 €/m² in het CBD (Central Business District), terwijl ze zullen variëren tussen 1.200 en 1.500 €/m² in lokale bedrijventerreinen (Riverside - Anderlecht) of regionale bedrijventerreinen, zoals de GreenHill Campus in het Research Park van Haasrode - Leuven (**)

Belastingen: kijk verder dan de 19 gemeenten !

« Vanwege het hoge brusselse belastingtarief van 80 euro/m², adviseren wij kmo’s te kijken naar oplossingen in de periferie, daar is het belastingtarief beperkt tot 35 euro/m² ».

Vanuit fiscaal oogpunt is onze boodschap aan onze KMO’s om verder te kijken dan de 19 gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dit vanwege de aanzienlijke verschillen in belastingheffing: 80 euro/m² in het BHG tegenover 35 euro/m² in de periferie! Dit is een belangrijk argument waarmee veel kleine en middelgrote ondernemingen nog onvoldoende rekening houden.

Integratie van ons businessmodel op de behoeften van KMO's

Q. : Hoe en waarom sluit uw businessmodel aan bij de behoeften van KMO’s ?

E. Bastin : Ons businesssmodel bestaat uit het opwaarderen van verouderde professionele gebouwen enhet opknappen van werkruimten en stedelijke of buitenstedelijke wijken. Deze aanpakvertrekt vanuit de principes van circulariteit, recyclage en urban mining (***)

Losstaand van het feit dat renoveren een 60 keer lagere koolstof- en milieuvoetafdruk heeft dan sloop en heropbouw, is onze focus op waardecreatie door gebouwen een tweede leven te geven die anders zouden worden afgekeurdEen filosofie die zich nu aantrek vindt bij KMO’S. Op die manier versterken deze ondernemingen hun maatschappelijke rol. Naast hun economische activiteiten nemen ze ook deel aan de heropleving van het sociaal-stedelijk weefsel.

Onze panden

(*) Opgericht in 2004 door Vincent Schobbens

(**) De Greenhill Campus bestaat uit negen fossielvrije gebouwen in het Research Park in Haasrode (Leuven). Het is een toonbeeld voor het aanbod van Growners: een verscheidenheid aan oppervlakten/units (150 > 5.000 m² of meer) beschikbaar voor verkoop en verhuur, inclusief opslagruimte en parkings. Het is gelegen aan de rand van Leuven (vlakbij de E40 Luik-Brussel), is bereikbaar met het openbaar vervoer en heeft een foodcorner on site.

(***) Bijvoorbeeld buitenbeglazing demonteren en hergebruiken als binnenglaswanden.